加强房屋租赁管理促进房地产市场全面发展--千禧网100

中国租赁业网

	行业首页免费注册│供求通│全球网商│商务宝│帮助中心│网站导航

商业机会产品库企业库		热门搜索

千禧首页 > 中国租赁业网 > 正文

加强房屋租赁管理促进房地产市场全面发展

http://www.qx100.com.cn 2007-9-20 中国租赁业网出处：征询来源

　　深圳是座年轻的城市，经过二十年的飞速发展，已由当年城区面积2.5平方公里，人口不足30万的边陲小镇，发展到今天建成区面积320平方公里，人口400多万的初具规模的现代化城市。房地产市场的发育为深圳特区的经济社会发展注入了活力，而经济的迅猛发展和城市规模的不断扩大，特别是市场经济的逐步确立，为深圳房地产市场的培育和发展提供了良好的外部条件，形成了相互促进的良好局面。二十年来，深圳的房地产市场，包括房屋租赁市场从无到有，日益发育成熟。截止1999年底，全市各类房屋竣工面积达8900万平方米，其中商品房面积3483万平方米，纳入政府管理的房屋租赁面积达2700万平方米。今年上半年全市商品房施工面积1672.54万平方米，与上年同比增长18％；商品房竣工面积154.56万平方米，同比增长8％；商品房销售面积233.42万平方米，同比增长15.4％；销售金额71.70亿元，同比增长43.34％；商品房空置面积264.68万平方米，同比下降12.6％。可见政府适度控制商品房供应的政策已见成效，整个房地产市场运行态势良好。房屋租赁市场发展形势也比较乐观，1999年房屋租赁直接创造的经济收益就达75亿元，为国家创造税收4亿元。按照现在的增长率计算，在三年后，深圳的房屋租赁市场直接创造的经济收益将超过130亿元，可为国家创造税收7亿元左右。在深圳的房地产经济中，房屋租赁的重要性已经开始显现出来，从可比较的经济收益来看，甚至开始与房屋销售平分秋色、等量齐观了。因此，我们认为有必要大力强调房屋租赁在整个房地产市场中的重要性，重新认识房屋租赁市场的地位和作用。

　　一、房屋租赁市场的地位和作用

　　首先，房屋租赁市场是整个房地产市场不可或缺的重要组成部分。一个完整的房地产市场，不仅应包括土地出让市场、商品房销售市场，而且应包括房屋存量市场和租赁市场。缺少了租赁市场的房地产市场，将使大部分购房者以自用为主要目的，而以投资为目的的购房者将大大减少，不利于投资结构、商品结构和市场结构的调整和优化。因此缺少租赁市场的房地产市场在结构上也是不合理的。

　　其次，房屋租赁市场是房地产投资者实现其投资目标的重要途径。在市场经济日益成熟的今天，不动产已经成为人们竞相投资的对象，在这种条件下，只有房屋存量市场，以及房屋租赁市场交投活跃，房地产投资者的投资成本才能得以回收和增值。应该说房屋转让和租赁是房地产投资者实现投资目标的“两条腿”，两者缺一不可，同等重要。

　　第三，房屋租赁市场对整个房地产市场具有积极的推动作用。一个城市或地区的房屋租赁市场活跃，势必刺激当地的房地产消费。这里面既有一部分人最终将转租为买，成为房地产消费者，另一方面更主要的是会刺激房地产投资者以出租赢利为目的而增加在房地产市场中的投入。

　　第四，应该看到，深圳的房屋租赁市场在深圳这种特定的条件下有着特殊的地位。深圳经济腾飞的奇迹，吸引了大量流动人口和暂住人口前来深圳创业，他们在深圳的经济发展和城市建设中发挥了重要的作用。截止1999年底深圳市的人口达405万，其中暂住人口超过一半，这里还未包括在深的流动人口，这些暂住人口和流动人口的居住问题绝大多数靠租房解决。正是这种特殊的人员结构，使房屋租赁市场在深圳显得尤为重要。

　　在充分认识到房屋租赁市场重要性后，我们加强了对房屋租赁市场的管理，采取了一系列措施规范市场管理，适应市场经济的需要，有效地促进了房屋租赁市场的进一步繁荣和发展。

　　二、加强房屋租赁管理的主要做法

　　（一）建立一个完善的房屋租赁管理机构体系。在深圳市规划国土局下设房屋租赁管理办公室，负责全市房屋租赁的宏观管理工作。按照行政区划，分别在全市6个区设立区房屋租赁管理办公室，在各街道办事处和各镇设立了54个房屋租赁管理所，区租赁办和各租赁所负责实施具体的房屋租赁管理工作。市租赁办、区租赁办和租赁所构成了深圳市房屋租赁的三级管理系统，现在全系统共有管理人员800多人。完善的机构体系在组织和人员上为加强房屋租赁市场管理提供了有力的保障。

　　（二）制订一套完备的法规制度体系。先后通过市人大、市政府出台了《深圳经济特区房屋租赁管理条例》及《深圳经济特区房屋租赁管理条例实施细则》、《深圳经济特区出租屋管理若干规定》，我局又出台了一系列加强租赁管理的政策，形成了以一个法规、两个规章为核心的房屋租赁管理法规制度体系，将全市的房屋租赁管理工作纳入了法制化、规范化的轨道。在法律上确立了深圳市房屋租赁管理部门的行政执法主体资格；对房屋租赁市场实行了市场准入政策，通过颁发房屋租赁许可证，对进入租赁市场的物业进行资格审查，不符合法规和政策规定的不允许出租；建立了房屋租赁合同登记制度，通过对租赁合同的登记备案，加强政府对出租屋的管理；建立了出租管理的部门协作制度，明确了工商、税务、计生、公安等部门与房屋租赁管理部门的协作关系，对出租屋实施综合管理，取得了较好的效果。

　　（三）建立一套适应市场经济发展的房屋租赁管理体制。从某种意义上讲，市场经济就是法治经济。在市场经济条件下，政府不再代替市场主体直接参与具体的经营活动，而是要为各种不同经济成份的企业提供一个公平竞争的市场环境。我市在房屋租赁市场管理工作中，就坚持了规范管理、依法行政的原则，注意做到四个统一：首先是统一执法主体。按照有关条例规定，深圳市房屋租赁部门是全市房屋租赁管理的行政执法部门。在具体工作中，为了方便群众办事，我们在各租赁所设立窗口，统一对外，避免了多头管理，便于提高办事效率和就近为群众服务。其次是统一执法依据。按目前深圳房屋租赁管理的组织体系，区租赁办和各租赁所在行政关系上隶属于各区政府和各街道办事处（镇政府）。为了避免在各区甚至各租赁所之间出现执法标准不一的现象，我们充分发挥市租赁办业务指导和宏观管理的职能，加强政策调研，在一个法规、两个规章的基础上，统一制定了大量具体执法的政策和规定，在全市6个区统一执行，避免了政出多门。三是统一工作规程。根据国家、省、市有关房屋租赁管理的法律法规，我们编制了一套房屋租赁管理的操作规程，作为《深圳市规划国土局依法行政手册》的一个专章，对房屋租赁管理的各项工作要求和各个环节均作了明确的规定，确保全市房屋租赁照章运作，依法行政。通过统一工作规程，一方面使全市的房屋租赁管理工作更为统一规范，另一方面也使群众了解我们的政策和办事程序，增加了房屋租赁管理工作的透明度。四是统一考核指标。每年在全市范围内对租赁系统各基层部门统一进行工作考核，检验基层部门的管理能力、服务水平和工作成效，将所有考核指标进行量化评比，促进各基层部门不断提高工作水平。

　　（四）建立房屋租赁指导价格体系。房屋租赁市场属于市场经济的范畴，必须按市场经济规律办事。因此我们将房屋租赁市场的价格放开，租价随行就市，由租赁双方根据市场情况自行议定。同时，为了指导房屋租赁市场的健康发展，我们制定了房屋租赁指导租金，定期予以公布，为租赁双方当事人确定租金水平提供价格参照。指导租金是以市场租金价格水平为依据，政府在进行充分的市场调研的基础上，采取科学的测算方法，定期制定和公布的不同地段、不同结构、不同用途出租屋的阶段性租金。为了确立指导租金的法律地位，我们在《深圳经济特区房屋租赁条例》中对指导租金的公布和作用予以明确的规定，“市主管部门应根据房屋租赁市场价格水平定期颁布指导租金。当事人可参照指导租金约定租金数额。”为了使制定的指导租金更准确地反映市场价格水平和科学地引导市场发展，我们通过全市54个租赁所在全市范围内广泛采集不同地段、不同性质、不同结构、不同用途、不同类型、不同位置、不同朝向、不同楼层的出租屋租金价格信息，信息采集点的位置相对固定，便于跟踪比较分析当地的租金价格变化趋势，同时注意选点能尽可能地涵盖较大的范围，以使采集到的价格信息能够更真实地反映市场价格水平。对采集的价格信息按照测算公式进行测算后，制定出全市的房屋租赁指导租金，每半年公布一次。指导租金的公布，对房屋租赁市场具有实际的意义，它既为租赁当事人提供了一个价格参考，也为政府部门收缴税款及管理费，以及非商品房出租补交地价款提供了计价基数，避免了个别当事人为规避税费而私下约定较低的合同价格。同时为司法机关裁决房地产纠纷提供了一个依据，对于房地产纠纷中各种已经发生、或视同已经发生的房屋租赁关系，在无法确定租金水平或当事人约定的租金不符合法律规定时，司法机关便可依法采用指导租金计算。

　　（五）确立部门协作机制。出租屋管理不仅是一个简单的租赁市场管理，而是一项复杂的社会工程。经营性出租屋涉及工商注册、税务登记，居住性出租屋涉及承租人的户籍管理、计生管理、治安管理等，单靠租赁管理部门的力量是远远不够的。对此，深圳市采取了部门协作的方式强化管理，并将其制度化。深圳市政府于1997年8月颁布了《深圳经济特区出租屋管理若干规定》，明确了工商、税务、计生、公安等部门与房屋租赁管理部门的协作关系，要求各有关部门在办理涉及有关出租屋的业务时，按规定必须认真审查其是否持有房屋租赁管理部门核发的租赁许可证，严格按房屋租赁管理部门登记的租赁合同办理，不得用于超出许可证核准的范围。同时，房屋租赁部门在进行合同登记时，必须配合有关部门进行计划生育审查、暂住户口登记、社会治安管理等工作。在具体工作中，我们摸索出了租赁所与派出所“房户合一”管理，租赁所、派出所和物业管理公司合作的“三位一体”管理，以及多部门联合办公管理，租赁部门代征租赁税款等一系列行之有效的协作模式，取得了良好的社会效果。

　　三、主要成效

　　一是提高了政府管理部门办事效率。在房屋租赁管理系统实行窗口式办文和目标责任量化考核后，租赁管理部门内部采取了限时办文的做法，对于当事人申报的业务必须在规定的期限内办结，否则在考核时将予以扣分。通过与物业管理公司的协作，采取了上门服务等多种工作方式，简化办事程序，提高办事效率。

　　二是加大了房屋租赁管理的力度。通过设立三级管理机构，将房屋租赁管理覆盖到全市每寸土地。通过立法调整房屋租赁关系，将原来大量游离于政府管理之外的出租屋，特别是大量出租的农村私房逐步纳入了政府管理。纳入管理的房屋租赁面积逐年提高，至1999年底已达2700万平方米。

　　三是创造了良好的市场环境。统一的执法标准、规范的管理模式、公开的办事程序、高度透明的价格标准和公开便捷的市场供需信息，为我市房屋租赁创造了良好的市场环境。政府提供管理服务，指导和调控市场，中介机构和业主提供专业化的服务，搞活市场。

　　四是维护了正常的市场秩序。市场准入政策实行后，对于不符合有关法律法规和基本建设程序的违法建筑不允许进入租赁市场，对于在价格上享受过优惠政策的自用房、集资房、福利房和微利房，必须经批准后补交地价方能进入租赁市场。在全市采用统一制定的房屋租赁标准合同，杜绝了不合理的约定和个别当事人的欺诈行为，维护了市场的正常秩序。

　　五是促进了市场的健康发展。以一个法规、两个规章为核心的房屋租赁管理法规体系的建立，为深圳房屋租赁市场的健康发展提供了法律保障。指导租金的公布，对房屋租赁市场起到了积极引导的作用，避免了哄抬价格、压价竞租和价格欺诈行为，以及“有价无市”的虚假繁荣现象，保证了房屋租赁市场健康稳定发展。

　　四、下一步的工作

　　结合在实际工作中发现的问题，下一步我们打算开展以下四个方面的工作。

　　一是建立全市统一的房地产价格体系。将我市现有的地价系统、房价系统以及指导租金系统放在计算机系统中的同一个数据平台上，建立其中内在的关联性，更准确地反映整个房地产市场情况，指导房地产市场的发展。

　　二是加强政策调研，提出适当降低房屋租赁税率的方案。目前深圳房屋租赁各种税率共15％左右，其中私房出租的税率高达20％，这也是部分出租屋逃避政府管理的主要原因之一。我们认为可以考虑在建设部、财政部最近准备出台的租赁税率的基础上，适当再降低一点，通过征税基数的不断扩大，保证国家的税源收入不致减少，维护房屋出租的业主利益，促进我市的租赁市场进一步繁荣和发展。

　　三是制订有关规定，适应房屋租赁市场的需要，解决绝大部分农村私房建设手续不完备，如何进入租赁市场的历史遗留问题，以及房屋改变功能进入租赁市场等带有普遍性的问题，进一步完善我们的法规制度体系。

　　四是结合深圳市正在进行的事业单位改制的工作，探讨房屋租赁管理部门改革的可能性。租赁系统内承担了部分行政管理职能的，能否由事业单位转为行政机关，直接从事租赁工作的，研究如何走向市场、走向社会。

　　深圳的房地产市场，包括房屋租赁市场发展到今天很不容易，这其中离不开建设部的正确指导，离不开各兄弟省、市的大力支持和配合。对于我们在房地产市场管理和房屋租赁市场管理中存在的问题和不足，希望各位领导和同行不吝赐教，多提宝贵意见，帮助我们进一步提高管理水平。同时，希望通过这次会议能够学习借鉴各兄弟单位的成功经验，推动深圳房地产市场的进一步发展。

快速回复主题

加强房屋租赁管理促进房地产市场全面发展

千禧网版权与免责声明：
① 本网转载其他媒体稿件是为传播更多的信息，此类稿件不代表本网观点，本网不承担此类稿件引起的连带责任。
② 如文章转载涉及到版权问题请在30日内电告我们，我们将在第一时间删除。
③ 发表言论时，遵守国家有关法律、法规，尊重网上道德，承担一切因您的行为而直接或间接引起的法律责任。
千禧网拥有管理笔名和留言的权利。


	· 瞄准求职经济女大学生租衣赚钱 · 金融租赁自降身价待投资 · 春节将来临经济型租赁车几乎抢租一空 · "一航租赁" 中航一集团介入飞机租赁业 · 虎山镇悄然崛起“租赁经济” · 欠薪七成以上是租赁企业应及时和企业签订劳动合同 · 专家支招淡季房屋租赁


一周热门资讯排行

· 中国租赁业如何突围？ · 加强房屋租赁管理促进房地产市场全 · 浅析北京房屋租赁市场管理 · 规范管理房屋租赁市场之我见 · 订立租赁合同的几个关键 · 如何应对房屋租赁市场变局专家为 · 荷兰阿姆斯特丹到处可见向游客租赁 · 三季度郑州房屋租赁激活 · 白云区全力推进出租屋管理见成效 · 再推800万平方米经济适用房禁 · 厦首次对违反房屋租赁管理规定的房 · 江苏17家上市公司涉足房产要关 · 沈阳市外来人口租用房屋管理暂行规 · 租赁公司如何发挥资产管理功能 · 盆花租赁走俏乌鲁木齐市 · 古北二手房市场扫描新旧程度不同 · 国际资金不断大量涌入商业地产融 · 黑龙江省统计局：中小城市房价上涨 · 借鉴香港经验突破廉租房制度的资 · 雇员租赁 · 香港：经济复苏带动楼市写字楼租 · First Ship Lease · 十一楼市是关口？坚持7个月不买房 · 南山二手交易下跌3成中介迎来3个 · 武汉：房屋出租重心不同新房重租


热门讨论

· 二手房交易資金監管欲出新規加速 · 融资租赁将成为中国半导体产业的主 · 未签书面租赁合同应视为不定期租赁 · 开创电池租赁业穷小子创富千万元 · 浅议公路养护机械的租赁管理 · 新世纪关闭临江门超市物业方提前 · 本月起房屋租赁税以后交到房管局 · 哈市房屋租赁管理中心不承认违价收 · 印度全力以赴扩军向俄罗斯租赁攻 · 租赁公司门槛降至5000万 · 租房合同期满未续可否随时解除租赁 · 租赁者：享有租赁财产取回权 · 未登记备案的房屋租赁合同是否有效 · 今年二手租赁成交量同比涨25% · 东南亚廉航增加需求　飞机租赁费可 · 本市部分重点学校周边房屋租赁参考 · 房屋租赁权拍租公告 · 张江人才公寓租赁试点启动 · 租赁基本农田压低拆迁补偿登封 · 中国租赁网 · 沈阳市外来人口租用房屋管理暂行规 · 06年徐州市区房屋租赁指导价发布 · 相机租赁行业陷入鸡肋困境 · 张店强化房屋租赁业税收管理 · 迁安市木厂口村资产被无偿租赁调查