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如何应对房屋租赁市场变局 专家为您支招
http://www.qx100.com.cn 2007-9-20 中国租赁业网 出处：征询来源
 
    随着近年来深圳房屋租赁综合价格指数的逐年下降，《条例》的修改是否会影响租赁市场的收益？业主如何取得最大收益？记者就此问题采访有关专家和业内人士。

    租赁回报有所下降

    近年来，深圳租赁综合价格指数从1997年的129.17下降到2002年的99.99。据深圳知名地产研究专家半求认为，只有在买房租赁收入高于同等金额存进银行利息的5％至10％时，租赁回报才会比较高。如果按照修改后的条例规定，只能是略高于同等金额存入利息的5％至10％。但这并不是说投资出租房就没有收益，虽然相比较以前会有所下降，但仍有10％至15％的租赁回报。

    但租赁回报的下降仅仅是对于经济小户型以及中档户型租赁而言，对于高端租赁来说，受到的影响几乎可以说是微乎其微。据半求介绍，南山等地面向外国商家的租赁业务属于高端的租赁，国外商家所出的价钱基本上都会高于原始出租价钱，因此3％的管理费用，不会对租赁回报有太大影响。

    中联地产园岭营业部经理林娇认为，租赁市场的现状也不尽如人意，新规定将提高业主出租的成本，造成一定的冲击，对于专门投资的客户来，无疑影响最大。租赁回报仍然会有，但会比以前的租赁回报下降1％以上。

    增加成本可约定双方承担

    半求认为，现在人们投资的理念在变化。前几年，人们认为投资小房子可以获得较大的租赁回报，而投资豪宅则风险大，收益低。但就近些年的情况来看，小户型的投资下降很快，回报有所减少，高端租赁反而在升温。

    半求建议，经济实力较弱的业主投资租赁市场时要谨慎，可以趁市场还没有反应的情况下及时出手，可以寻找一些准写字楼的房产，可获取一定的租赁收益。对于有经济实力的业主来说，可以把眼光放到真正有投资价值的高端型租赁上面，就目前蛇口、华侨城的租赁情况而言，高端租赁还是相当有潜力的。

    林娇则建议，对于投资型的业主来说，可以和承租方约定各自承担一定费用，减少业主出租成本。她说，在允许的情况下，可以适当提高租金来弥补收益。

    家具提高租金水平

    如何在现有条件下取得更大投资收益呢？业内人士介绍说，如果业主有自己闲置的齐全家具家电，建议对其进行整理和清洁，然后出租。如果是空房，可以根据自身的经济条件以及房屋的新旧程度，配上全新或半新的家具家电。

    家具的新旧程度对租金的影响很大，全新的家具家电让人感觉清新舒畅。一般的行情是，带全新家具家电的房子租金可提高200元至300元，半新家电的房子也可多租上100元左右。如果房屋是较长时间用来出租的话，投资家具绝对是物有所值。记者到旧货市场去转了转，如果买一套四五成新的全屋家私家电，只需1500至2000元。

    业内人士还介绍，如果一套两房要出租，一般要备齐两台空调。但由于卫生和爱好方面的原因，中档的房屋大多不需要房间有床。

    此外，无论房子是新是旧以及有无家具家电，屋内屋外的整洁明亮都十分重要。

    背景新闻

    房屋租赁管理 将更加规范

    依据新修改的《深圳经济特区房屋租赁条例》，我市出租房屋管理将更加规范。

    税费有所增加

    新修改的条例中规定私有房屋出租的出租人除缴纳综合税率为14.4％的租赁税外，还应按月租金的2％缴纳房屋租赁管理费。根据《条例修正案》，今后，凡不能按照本条例规定登记的出租屋，当事人应到区主管机关办理备案，同时按月租金的3％向区主管机关缴纳房屋租赁管理费。

    《条例修正案》还规定，“出租房屋未予登记或者备案的，对出租人或者转租人在租赁期限内一次性处以房屋租赁合同约定租金总额20％的罚款，并追缴房屋租赁管理费和滞纳金；对有过错的承租人或者受转租人并处以约定租金总额10％的罚款”。

    公务员出租房屋  将受多方监管

    此外，市纪委、市委组织部、市人事局、市监察局、市维护稳定及社会治安综合治理委员会办公室拟联合发布《关于加强私人出租屋业主监督管理的若干意见》，其中规定，出租行为严重违规的党政机关工作人员和国有企事业单位干部职工，将实行严厉处分，出租行为将作为年度工作考核的一项重要内容。

 
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