繼天津之後，北京市也正在醞釀出臺對二手房交易資金進行監管的方案。記者從負責該方案草擬和實施的北京市建設委員會獲悉，這項交易資金監管方案已經進入調研階段，有關部門的負責人也表示，“此方案正在積極推進之中。”

    北京市建委政策法規處有關人士透露，目前該方案正在由具體業務部門起草，按照正常的程式，距離正式出臺還有一段時間，目前尚未確定推行的時間表。

    不過，北京二手房仲介市場對此已經有了不小的反響。業內人士普遍認為，此項監管方案的出臺，將有利於消除二手房交易中的資金安全隱患，整頓和規範二手房交易市場，進而很有可能引發二手房仲介市場的震蕩和洗牌。

    二手房仲介市場的問題生態

    在二手房仲介市場，隱藏著一個零成本快速“融資”渠道，已經成為業內公開的秘密。而在過去3年內，各地房地產仲介公司的投資回報率遠高於其他大多數行業，便源於這個秘密。

    據記者了解，在北京、上海的繁華地帶，大的仲介門店經營成本每月至少在12萬－13萬元以上，小的仲介門店也基本需要6萬－7萬元成本。但是，按照相關規定，房地產經紀公司除按總房價可向上下家各收取1％的傭金外，其他費用一概不允許收。

    微薄的傭金收入如何支撐高額的經營成本並獲得高盈利呢？房產仲介繁榮的秘密就在於“借錢生錢”及“吃差價”。

    二手房在交易過程中有部分資金滯留在仲介機構處。房地產業內專家以上海為例估算，2005年上海二手住房交易面積達到1971.5萬平方米，以每平方米6698元的均價計算，二手房的交易金額至少在1300億以上。其中透過仲介成交約有80％，也就是說有1000多億資金在仲介的委託保管之內。

    根據鏈家地產的資料，北京的存量房面積在3.5億平方米，大約350萬套。2005年存量房交易量達到了7萬套，交易金額在305.38億元左右，預計到2008年，北京的存量房交易量將達到15萬套，交易額在800-850億之間。

    千億元的鉅額資金，誘惑著仲介公司紛紛加入其中，試圖分得一塊奶酪。根據北京房地產仲介協會的統計，目前北京登記在冊的仲介公司就有3000多家。而業內人士估計，實際存在的仲介遠遠高於這個數。

    像運作“小銀行”一樣是初具規模的仲介公司津津樂道的經驗。“仲介公司不能光靠傭金吃飯，要讓賬上的錢動起來。”一位仲介公司經理向記者表示。

    所謂“賬上的錢”是指在二手房交易過程中，在房產過戶之前，買方將購房款交給仲介託管，而暫時滯留在仲介賬戶上的資金。這種現象目前非常普遍。

    據了解，買方的購房款劃入代理仲介賬戶“委託保管”，一般要1－3個月左右的時間，買賣雙方完成產權轉移後，賣方才可以拿到買方先前支付的購房款。對於仲介公司來說，監管資金是滾動性的，只要有業務，就有可能源源不斷地獲得這筆資金。

    房產仲介通常不會僅僅把錢放在賬上吃利息，炒房、炒股、或進行其他投資是最為普遍的選擇。業內人士介紹，這是目前彼此之間心照不宣的，也是無數人湧進這個行業的原動力。

    一份名為《深圳市交易資金監管現狀及問題分析》的調查報告顯示：一些同時具有二級市場代理業務的仲介用負責監管的資金大宗購買自己代理的樓盤，人為造成房源緊張的假像，以此迷惑消費者；同時也透過這種方式肆意抬高房價，從中獲利。

    監管不能留空白

    無疑，房產仲介的這種生態孕育了泡沫式的“繁榮”，同時也醞釀著風險，並人為推動了房價虛漲。

    最近，天津某房地產公司短短4個月的時間卷走客戶過億房款，這一事件導致房地產仲介“信任危機”迅速擴散，給全國的二手房市場帶來強烈震動。

    21世紀不動產表示，這反映出目前存量房交易過程中資金安全存在嚴重隱患，交易資金監管政策的出臺已迫在眉睫。

    資金安全是買賣雙方最為關心的焦點，北京市建委有關人士表示，將根據國家有關精神，儘快對二手房交易資金進行監管，確保交易資金安全。

    21世紀不動產是積極推進交易資金監管方案制定的房產仲介公司。據該公司負責人透露，他們與浦發銀行和一家澳洲銀行試運行資金監管業務，從效果來看，已獲得了銀行、客戶以及政府主管部門的認可。

    目前，監管方案的細則尚處於探討階段。 21世紀不動產建議，從監管的模式來看，可以採取“銀行+第三方”的模式，資金監管將採取免費託管。另外，資金監管在實施過程中能夠順暢進行，還需要建立在二手房的網上簽約、二手房買賣標準合同基礎之上，否則資金監管對於規範仲介行業的操作行為功能會大大減弱。

    鏈家地產市場研發中心王志偉也表示：監管應當是多方進行的。在當前的市場環境下，為了確保交易資金的安全，經紀公司不宜作單獨的資金監管方；而從保障存量房交易環節的連續性和順暢角度來看，銀行作為單獨的資金監管方亦缺乏這一關鍵的環節。

    因此，他認為，“銀行+第三方”作為存量房交易資金的共同監管方是比較合適的，其中銀行是確保交易資金安全的責任主體，第三方是確保交易安全（權屬風險控制、合約履行監督）的責任主體。

    北京市建委有關負責人表示，目前對於第三方還沒有具體確定。而21世紀不動產和鏈家地產則表示，從存量房交易的市場化操作、服務環節的連續性看，經紀公司單獨作為第三方均是比較理想的。

    加速房產仲介市場洗牌

   生態法則的修正必然造成了生存環境的變化。21世紀不動產表示，如果資金監管方案出臺，對於正規運作的房產仲介公司來說，有利於減少行業資金鏈風險；而對於“吃差價”的仲介來說確實是一個不小的打擊，總體上看，對整頓和規範行業是有好處的。

    鏈家地產認為，資金監管的實施，對於房地產仲介市場的洗牌必將是一個加速。

    對一部分以現金收房或吃差價為主的公司將面臨業務的轉型或者直接淘汰出局。但對操作規範的大型品牌經紀公司而言，將可以透過交易資金託管做大做強。

    中大恒基張磊介紹，先前實施的租賃資金監管已經使北京1000多家房產仲介公司關張，而此次交易資金監管必然也會擠出一批不良經營的仲介商。

    天津市今年8月1日公發了《關於天津市私產房交易抵押貸款實行資金監管的通知》。全市私產房屋交易抵押貸款將全部實行交易資金監管，由天津市國土房管部門的資金監管機構提供免費資金監管服務，仲介也就沒有了資金沈澱。

    業內人士告訴記者，由於面臨資金鏈斷裂的危險，目前不少仲介公司紛紛開始“瘦身”，縮減連鎖門店來降低開支。